2025，房价不会涨

又到了展望明年的时候了，今天来聊聊明年的楼市。

最近一段时间，从中央到地方都陆续释放了一些政策利好，房地产市场也呈现出回暖的趋势，新房和二手房房价显现出止跌回稳的态势。伴随着12月中央政治局会议和中央经济工作会议发出的信号，很多人开始憧憬明后年房价能够重新回到上升通道上来。

然而，这绝对是一种不切实际的幻想的。2025年，房价能稳住不继续下跌就不错了，基本不可能会上涨——这是因为：所有的房价上涨逻辑都已经不复存在了。

中国房价大规模上涨的最大原因还是人口红利。房地产发展最迅猛的20年，也正是人口红利兑现最迅速的时期。当时的中国每年都有数千万的年轻人投入劳动力市场，他们把自己努力挣来的薪资，加上家里几代的积蓄，投入到房产上。没有巨大的人口基数，绝不可能会有中国房地产市场的蓬勃发展。

而现在呢？这几年的全国出生人口一直呈下降趋势，屡创新低。这使得房产市场的供需关系发生了逆转。如果未来人口减少，需求量只会进一步降低，存量房子谁来接手都成问题，怎么还可能会有大规模的新需求呢？

另外，除了人口数量这个硬指标外，年轻人对房产的观念也在发生巨大的转变。现在的年轻人更注重生活品质，不再把买房看作是一件非做不可的事。有相关调查显示，有60%以上的年轻人认为租房也是一种不错的选择。这种观念上的变化对未来的房地产市场也会造成很大的影响。

也有人会说，人口红利没有了，但还有城市化可以推动房地产发展啊。虽然人口总量不再出现大幅增长，但新城市人口的增加，同样可以带动房价上涨。

这确实也有道理，但可惜的是，我们当下的城市化率已经达到了65%，城市化进程基本处于停滞状态了。这意味着大量农村青年涌入城市的情况不太会出现了，新城市人口这一推动房价上涨的增量也渐趋于零，同样无法对房价的上涨造成实质影响。

另一个常见的涨价逻辑是改善型需求，即从小房子换到大房子、从低品质房换到高品质房。

这个逻辑在当前依然是成立的，但问题卡在目前的经济大环境下。改善型换房往往是一个很长的连锁交易链条，一般都是由刚需购房者买入换房者持有的房产后，换房者再拿着卖房所得的资金，加上一部分自己的积蓄或杠杆，去换更大更好的房子。

然而，在目前的经济形势下，一方面，刚需购房者人数大量下降，另一方面，由于对楼市未来预期的悲观展望，换房者往往也不愿拿出更多的现金或引入资金杠杆去购买更大更好（自然也是更贵）的房子。因此，这一交易链条在源头上就受到了极大的扼制。

再加上一些高薪岗位的裁员情况，一些持有者连维持现状的能力都存在疑问，更不可能去主动换房了。

还有一个逻辑是，很多人认为，房子是最好的抗通胀投资品。

这在历史经验上，不假。中国大陆的房产在黄金二十年里，不仅跑赢了通胀，还跑赢了很多其他投资品。

但现在的情形早就大不一样了。在中央坚定实施房住不炒的基本政策以来，房子的投资属性基本被剥离殆尽，回到消费品这个资产类别中来了。这两年房价的表现就说明了一切。拿消费品来对抗通胀？这就是笑谈了。

除了房价下跌之外，房地产市场的另一个重要投资参考指标房租，同样也在下跌，而且目前尚且看不到停下来的趋势。例如，在杭州这样的新一线城市，有数据显示，单位租金已从年初的52.28元每平米下跌到了11月的48.29元每平米，下滑幅度近10%，而且还在继续下跌。

房价本身不太会涨，房租收益也在下跌，房产作为投资品的魅力真的已经不大了。

那我们目前的房地产价格下跌处于什么阶段呢？还会跌多久？

网上广为流传着一张高盛的预测分析。他们将中国房价走势与日本、美国对应时期的房价走势放在了一起比较。

照这个分析，如果参考美国的房价走势，中国房价在2021年3季度见顶后，需要经历长达24个季度的调整，到2027年下半年才能真正实现企稳止跌。我们目前刚刚走到一半，目前的房价下跌幅度也只实现了一半而已。

这还只是乐观估计！

如果参考日本，那我们的房价下跌进程才刚刚开了个头……

最后，给这两年打算买房的人提两个建议。

第一个建议：虽然楼市整体下跌趋势很难改变，但未来房地产市场会出现很大的分化。一部分房产，特别是老破小、天价学区房等，将会变得越来越没有价值；而另有一小部分房子——那些地段好、品质佳的房子——更有可能实现保值增值。所以，选房子的时候一定要擦亮眼睛。

第二个建议：买房时一定要量力而行，千万不要上很高的杠杆。未来在房产市场上这么做的风险远远高于潜在收益。切记切记！