决定产业园区成败的五个规划关键点

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产业园区是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，其担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。

做好产业园区开发建设，能够为区域经济注入新的活力，促进产业升级和转型，提升区域的整体竞争力。同时，产业园区的建设还能够带动相关产业链的发展，吸引人才和资金流入，促进就业机会的增加，推动当地经济的繁荣。产业园区的规划建设也有助于完善区域的基础设施建设，改善生态环境，提升城市形象。

因此，做好产业园区开发建设，对于区域经济的发展具有重要意义。那么，顺利推动产业园区开发建设需要做好那些前期关键工作呢？认为可以重点关注以下几方面：

做到精准选址

产业园区的区位选择至关重要，通常需要具备集聚优势、环境优势、人才优势、交通优势等一种或多种区位优势。在进行选址时，需要综合考虑多方面的要素，提出多种选址方案，并通过评价体系与方法分析各个方案的优劣势，最终确定最佳选址。

其中，需考虑项目地所在区域的市场供需情况、竞品项目情况以及工业用地政策。市场供需情况包括城市的GDP、工业增长值、企业数量等，而竞品项目情况则包括成功和失败的竞品项目，可得到市场供需、产品定位、产品形态、市场价格等信息。工业用地政策需考虑产品是否可分割出售、分割比例以及相关优惠政策支持。综合考虑这些要素并确立合理步骤选址，有助于确保最终选址方案的成功实施。

科学定位规划

在产业园区的产业定位中，经常出现理论脱离实际的现象，因为未充分考虑当地的产业基础，导致项目落地性不强。产业并非都适合空降式发展，因此，若产业定位过高却缺乏相应的产业基础，将为园区的后续发展带来较大问题。园区定位主要包括功能定位和市场定位两方面：

首先是园区功能定位，即确定产业园区承载的核心功能。大部分园区集成多种功能，包括生产制造、研发办公、仓储物流、市场营销、商务展示等。功能定位来源于市场供需的研判，也要考虑政府的规划要求，对同一区位的园区项目，不同的功能定位将导致不同的园区运营结果。

其次是市场定位，主要关注如何定位园区的主力客群。市场定位通过分析市场客群进行客户画像，指导园区的营销招商工作。大多数园区项目的主力客群主要来自本地市场或根据地市场，而项目所在城市的产业集聚效应对项目客群的影响也很重要。

在产业定位方面，最重要也是最具挑战的是确立合适的产业方向，因为产业是园区发展的基石。产业定位将影响园区的产品设计、公共建筑配套和招商引资。在产业定位时，必须深入分析园区是否具备发展某类产业的资源基础，是否能够形成较强的资源优势，以确保园区具备独特的竞争力和为入驻企业提供现实基础的产业支持和配套服务。

业态产品设计

在产业园区转型升级的大背景下，传统产业园区开始向复合化方向发展。然而，许多园区开发商对产品规划持怀疑态度，因为他们认为时间就是金钱，而长时间的规划会增加资金成本。

如何做出符合产业发展需求的产品呢？园区产品的设计应综合考虑企业客户的多方面需求，包括层高、承重、柱距、标准层面积、垂直交通等，以满足客户需求，避免产品短板。产品设计应注重研发客户需求、功能性、多元组合，同时关注市场价格、竞品配置、政府诉求等因素。在产品设计过程中，需综合考虑客户关注点、产品机会点、规划亮点、敏感点等因素，以制定出符合多种客群需求的产品。

合理成本管控

成本管控是产业园区的生命线，其目标不仅是降低成本，更是实现利润最大化。关键在于区分必要投入、可优化投入和无效投入。园区需要在好用、好看和成本之间寻求最佳平衡，确保实用性是首要原则。企业研发生产所需的投入是必要的，如层高、承重、垂直交通等;而外立面、景观绿化等则可进行优化，提高性价比。整个项目开发流程都贯穿着成本管控，包括低价土地、标准化设计、建安质量、管理成本等，使企业能够提供性价比超高的产品。

成本管控分为事前控制、事中控制和事后控制三个阶段，其中事前控制环节决定了项目70%左右的成本，是成本管控的关键。事中控制和事后控制则进一步指导项目的目标成本管控。因此，成本管控不仅仅是简单的成本核算，而是园区发展的重要保障。

链式招商运营

产业园区的招商运营是园区开发中最具挑战的环节之一。一个高品质、可持续发展的园区吸引的企业必定是优质的。然而，许多园区在招商中由于招商人员不专业、企业信息缺失、招商随意、信息渠道窄等问题，导致招商成本高、效率低、企业数量有限且质量不高。

如何高效开展招商执行工作呢？首先，招商执行工作需具备产品去化市场化特点，招商速度和销售价格不受建设投资配置影响;其次，招商团队需要专业化，了解各行业特点，具备资源储备和拓客方法;最后，招商活动需标准化，提高招商落地效率。

顺利的招商发展离不开科学的产业园区运营保障。园区运营主要围绕客户服务展开，需满足多种服务需求，包括物业服务、生活服务、行政服务和产业服务。构建园区运营服务体系是系统性的工作，需要关注企业经营、员工及家人等多重主体的需求，同时重点关注产业链的痛点环节，以提升园区竞争力。客户需求不断发展，因此需要不断升级运营服务，同时进行客户更迭管理。

总结

我国产业园的发展经过数十年高速发展，不论是工业产业园区还是科技产业园，或者当前的总部产业园等，都发生重大变化，智慧型、智能型、舒适型、服务型成为产业地产发展的重要方向。产业园区的开发是系统性工程，需要从前期做好项目选址，选择合理的产业定位，设计市场需要的产业，并且根据企业客户的需求配备各类便捷的产业配套，才能实现园区的健康发展和塑造园区品牌，最终实现园区与企业共同成长。

随着各地国土空间规划基本完成，地方各类型规划之间的界线开始逐渐融合，在未来城乡规划过程中产业规划的作用将更加明显，产业研究院率先创新突破，在经济发展阶段和产业结构分析基础上，立足亿万产业数据，根据全球、区域或周边城市产业转移、区域政策和本地产业特征，结合产业链发展逻辑，对区域、园区、建筑等不同规模载体提出性的指导建议。(具体详情可以前往https://f.qianzhan.com/chanyeguihua2/咨询)

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标签： 园区 产业 招商 随笔